Plan zarządzania wspólnotą mieszkaniową – Rachunkowość. Prace mgr z rachunkowości

Plan zarządzania wspólnotą mieszkaniową. Ustalenie stopy dyskonta

5/5 - (2 votes)

Przed przystąpieniem do przedstawienia dwóch możliwych wariantów postępowania dla nieruchomości – zachowawczego i rozwojowego należy ustalić stopę dyskonta, która umożliwia porównanie wyniku gotówkowego brutto w kolejnych latach analizy. Wyraża ona koszt kapitału zaangażowanego w dane przedsięwzięcie oraz towarzyszące mu ryzyko. Jest to newralgiczny element w ocenie efektywności inwestycji, gdyż wyznaczenie stopy dyskonta jest obarczone subiektywizmem i możliwością popełnienia błędu, bowiem przyjmuje się jako podstawę obliczeń dane dnia dzisiejszego, a te w przyszłości mogą ulec zmianie.

Stopę dyskonta można obliczyć z zależności:

r = rb x ro

gdzie: r_b – stopa zwrotu z inwestycji wolna od ryzyka

r_o – ryzyko związane ze specyfiką danej inwestycji przy czym:

rb= {(1 + stopa nominalna oprocentowania depozytów bankowych) / (1 + stopa inflacji)} -1

Stopa nominalna oprocentowania depozytów bankowych powstaje jako średnia z różnych stóp przyjmowanych przesz banki; dla celów analizy przyjmuje się następujące podstawowe stopy bankowe:

stopa lokat terminowych na poziomie 4,65%
oprocentowanie bonów skarbowych na poziomie 4,25%
stopa kredytów bankowych na poziomie 7,75%
stopa redyskonta weksli na poziomie 5,25%
kredyt lombardowy na poziomie 6,25%

(4,65% + 4,25% + 7,75% + 5,25% + 6,25% ) / 5 = 5,63%

Stopa inflacji wynosi 1,4% w porównaniu z rokiem ubiegłym.

Ustalenie stopy zwrotu z inwestycji wolnej od ryzyka: r_b = {( 1 + 0,056) / (1 + 0,014)} – 1 = 0,041

Ustalenie stopy ryzyka związanej ze specyfiką danej inwestycji – ro ro = rr x ri

gdzie: rr – ryzyko inwestowania ri – ryzyko indywidualne

Wagi dla ryzyka inwestowania w zależności od użytego przybierają następujące wartości:

1,2; 1,5; 2,0

(1,2 – ryzyko najmniejsze, 2,0 – inwestycja obarczona dużym ryzykiem)

Wagi dla ryzyka indywidualnego związanego z przedsięwzięciem określa inwestor:

1,1; 1,3; 1,5

Przyjmuje się dla poniższej inwestycji najmniejsze wartości wag: ro = 1,2 x 1,1 = 1,32

Z powyższych obliczeń wynika, że: r = 0,041 x 1,32 = 0,054

Przyjmuje się stopę dyskontową w wysokości 5%.

Plan zarządzania wspólnotą mieszkaniową. Określenie wartości nieruchomości

5/5 - (2 votes)

Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową to skomplikowany proces, który obejmuje zarówno zarządzanie nieruchomościami, jak i relacjami między właścicielami. Skuteczny plan zarządzania wspólnotą mieszkaniową powinien skupić się na czterech kluczowych obszarach: utrzymaniu nieruchomości, zarządzaniu finansami, rozwiązywaniu konfliktów i przestrzeganiu przepisów.

Utrzymanie nieruchomości: Zarządzanie nieruchomościami obejmuje utrzymanie wspólnych obszarów, takich jak korytarze, windy, ogrody, parkingi, oraz innych elementów, takich jak dachy czy systemy ogrzewania. Plan powinien obejmować regularne inspekcje, konserwację, naprawy i modernizacje.
Zarządzanie finansami: Zarządzanie finansami wspólnoty obejmuje gromadzenie członkowskich składek na utrzymanie nieruchomości, płacenie rachunków, tworzenie budżetu i zapewnienie finansowania na przyszłe projekty. Plan powinien również zawierać procedury na wypadek opóźnień w płatnościach składek.
Rozwiązywanie konfliktów: Wspólnota mieszkaniowa to zbiór różnych ludzi z różnymi poglądami. Konflikty są nieuniknione. Plan zarządzania powinien obejmować procedury rozwiązywania sporów, takie jak mediacje czy arbitraż.
Przestrzeganie przepisów: Zarząd musi zapewnić przestrzeganie przepisów dotyczących budynków mieszkalnych, przepisów budowlanych, przepisów bezpieczeństwa przeciwpożarowego i innych. Plan powinien obejmować regularne przeglądy i aktualizacje przepisów.

Jeśli chodzi o określenie wartości nieruchomości, jest to proces, który obejmuje szereg czynników, takich jak:

Lokalizacja: Nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak centra miast, obszary z dobrym dostępem do infrastruktury i usług, mają zazwyczaj wyższą wartość.
Rozmiar i układ: Większe nieruchomości z atrakcyjnym układem pomieszczeń są zazwyczaj cenniejsze.
Stan nieruchomości: Nieruchomości, które są w dobrym stanie i dobrze utrzymane, są zazwyczaj cenniejsze.
Rok budowy: Nowe nieruchomości mogą być cenniejsze ze względu na nowoczesne udogodnienia i niskie koszty utrzymania.
Czynniki rynkowe: Wartość nieruchomości zależy również od ogólnych warunków na rynku nieruchomości.

Wycena nieruchomości powinna być przeprowadzana przez profesjonalnego rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca oceni nieruchomość, weźmie pod uwagę powyższe czynniki i przygotuje szczegółowy raport wyceny.

Dla nieruchomości nie był sporządzany do dnia dzisiejszego operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego. Wartość odtworzeni owa budynków przyjęta do ubezpieczenia zawieranego w kwietniu 2005r. wynosiła 6 144 000,00zł /za podstawę wyliczenia przyjęto wskaźnik wartości odtworzeniowej ogłaszany przez wojewodę Małopolskiego za I kwartał 2005 minus 10%/.

Wartość urządzeń kotłowni przyjęto na 200 000,00zł, co daje w sumie kwotę 6 344 000,00zł. Z kolei mnożąc powierzchnię mieszkań: 1851,1 x cena do uzyskania przy sprzedaży 1m2 mieszkania: 4500,00zł otrzymuje się kwotę 8 329 950,00zł + kwota możliwa do uzyskania ze sprzedaży 15 garaży pod budynkiem : 345 000,00zł = 8 329 950,00zł. Różnica pomiędzy tymi dwoma wynikami to cena 17,24 arowej działki w centrum Bronowic oraz wyznacznik atrakcyjności lokalizacji nieruchomości.

Plan zarządzania wspólnotą mieszkaniową. Analiza wpływów i wydatków

5/5 - (2 votes)

Właściciele lokali w budynkach przy ul. … nr 3,5,7 w Krakowie wnoszą zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ustalane w oparciu o plany gospodarcze rokrocznie zatwierdzane uchwałą Wspólnoty Mieszkańców.

Zestawienie wpływów i wydatków za rok 2013

Lp. POZYCJA		KWOTA W PLN
Lp. POZYCJA		Saldo 2012r.	Wpływy	Wydatki	Różnica
1.	Zaliczka na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym: Administracja Księgowość eksploatacja budynków, przeglądy obowiązkowe kotłownia – stała obsługa i konserwacja energia elektryczna w częściach wspólnych utrzymanie czystości w budynkach i na posesji wywóz nieczystości stałych	455,51 0 -2616,93 453,11 467,49 0 245,88 -994,94	9600 2400 7200 5439,48 7432,8 6200 6345 44617,28	9387,12 2400 7294,27 2413,42 8157,95 6200 6279,32 42132,08	668,39 0 -2711,2 3479,17 -257,66 0 311,56 1490,26
2.	Fundusz remontowy	16 087,18	11093,76	1516,19	25664,75

Zestawienie wpływów i wydatków za rok 2014 (rok zerowy do analizy)

Lp. POZYCJA		KWOTA W PLN
Lp. POZYCJA		Saldo 2013r.	Wpływy	Wydatki	Różnica
1.	Zaliczka na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym: Administracja Księgowość eksploatacja budynków, przeglądy obowiązkowe kotłownia – stała obsługa i konserwacja energia elektryczna w częściach wspólnych utrzymanie czystości w budynkach i na posesji wywóz nieczystości stałych	668,39 0 -2711,2 3479,17 -257,66 0 311,56 1490,26	9575,88 2800 8640,24 3893,2 8840,34 6300 6050 46099,66	10180,44 2800 9735,46 2437,84 8298,45 6300 6169,32 45921,51	63,83 0 -3806,42 4934,53 284.23 0 192.24 1668,41
2.	Fundusz remontowy	25 664,75	12480,48	5136	33009,23

W obu przedstawionych okresach rozliczenie zimnej i ciepłej wody użytkowej /wraz z kosztem gazu użytego do podgrzania wody/ następowało na bieżąco według zużycia licznikowego wody w cyklu kwartalnym. Koszt centralnego ogrzewania /gazu/ rozliczany był po zakończeniu sezonu grzewczego. Taka forma rozliczeń została przyjęta uchwałą wspólnoty od początku jej funkcjonowania. Również zgodnie z uchwałą wspólnoty, nadwyżka wpływów nad wydatkami zwiększa wpływy lat następnych /patrz : saldo roku 2012 i 2013/. Środki zgromadzone na funduszu remontowym zostaną wykorzystane na planowane remonty i inwestycje w latach następnych.

Plan zarządzania wspólnotą mieszkaniową. Wstęp

5/5 - (2 votes)

Poniższe opracowanie zostało sporządzone w odpowiedzi na oczekiwania Właścicieli nieruchomości położonej w Krakowie przy ul. … nr 3,5,7.

W siódmym roku istnienia Wspólnoty Mieszkańców pojawiło się naturalne pytanie o koncepcję dalszych działań związanych z funkcjonowaniem nieruchomości. Mieszkańcy budynków znają się, Zarząd Wspólnoty okrzepł w pełnieniu swoich funkcji i wolą większości Właścicieli zadowolonych ze swojej inwestycji i z miejsca zamieszkania jest dbałość o budynki i zabezpieczenie ich przed zniszczeniem. Tylko bowiem w ten sposób możliwym staje się utrzymanie i podniesienie komfortu życia oraz ochrona kapitału zainwestowanego w zakup mieszkania.

Podstawowym celem niniejszego planu zarządzania jest więc przedstawienie możliwości rozwojowych analizowanej nieruchomości, a także wskazanie strategii działania mającego na celu podniesienie atrakcyjności nieruchomości pod względem użytkowym i technicznym. Zaproponowany w nim wariant rozwojowy nieruchomości wskaże kierunki działań w zakresie poprawnego funkcjonowania nieruchomości, a także drogi pozyskiwania przez Wspólnotę dodatkowych przychodów, mogących wraz z innymi środkami, służyć podnoszeniu atrakcyjności budynków. Analiza finansowa określi pułap zaangażowania kapitału w inwestycje bezpieczny dla Wspólnoty; pozwoli na racjonalne gospodarowanie środkami.

Plan zarządzania, czytany przez Właścicieli lokali mieszkalnych spełni rolę poznawczą dotyczącą całej nieruchomości, a ta wiedza na pewno zaprocentuje na najbliższych spotkaniach i zebraniach Wspólnoty.