Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową to skomplikowany proces, który obejmuje zarówno zarządzanie nieruchomościami, jak i relacjami między właścicielami. Skuteczny plan zarządzania wspólnotą mieszkaniową powinien skupić się na czterech kluczowych obszarach: utrzymaniu nieruchomości, zarządzaniu finansami, rozwiązywaniu konfliktów i przestrzeganiu przepisów.
- Utrzymanie nieruchomości: Zarządzanie nieruchomościami obejmuje utrzymanie wspólnych obszarów, takich jak korytarze, windy, ogrody, parkingi, oraz innych elementów, takich jak dachy czy systemy ogrzewania. Plan powinien obejmować regularne inspekcje, konserwację, naprawy i modernizacje.
- Zarządzanie finansami: Zarządzanie finansami wspólnoty obejmuje gromadzenie członkowskich składek na utrzymanie nieruchomości, płacenie rachunków, tworzenie budżetu i zapewnienie finansowania na przyszłe projekty. Plan powinien również zawierać procedury na wypadek opóźnień w płatnościach składek.
- Rozwiązywanie konfliktów: Wspólnota mieszkaniowa to zbiór różnych ludzi z różnymi poglądami. Konflikty są nieuniknione. Plan zarządzania powinien obejmować procedury rozwiązywania sporów, takie jak mediacje czy arbitraż.
- Przestrzeganie przepisów: Zarząd musi zapewnić przestrzeganie przepisów dotyczących budynków mieszkalnych, przepisów budowlanych, przepisów bezpieczeństwa przeciwpożarowego i innych. Plan powinien obejmować regularne przeglądy i aktualizacje przepisów.
Jeśli chodzi o określenie wartości nieruchomości, jest to proces, który obejmuje szereg czynników, takich jak:
- Lokalizacja: Nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak centra miast, obszary z dobrym dostępem do infrastruktury i usług, mają zazwyczaj wyższą wartość.
- Rozmiar i układ: Większe nieruchomości z atrakcyjnym układem pomieszczeń są zazwyczaj cenniejsze.
- Stan nieruchomości: Nieruchomości, które są w dobrym stanie i dobrze utrzymane, są zazwyczaj cenniejsze.
- Rok budowy: Nowe nieruchomości mogą być cenniejsze ze względu na nowoczesne udogodnienia i niskie koszty utrzymania.
- Czynniki rynkowe: Wartość nieruchomości zależy również od ogólnych warunków na rynku nieruchomości.
Wycena nieruchomości powinna być przeprowadzana przez profesjonalnego rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca oceni nieruchomość, weźmie pod uwagę powyższe czynniki i przygotuje szczegółowy raport wyceny.
Dla nieruchomości nie był sporządzany do dnia dzisiejszego operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego. Wartość odtworzeni owa budynków przyjęta do ubezpieczenia zawieranego w kwietniu 2005r. wynosiła 6 144 000,00zł /za podstawę wyliczenia przyjęto wskaźnik wartości odtworzeniowej ogłaszany przez wojewodę Małopolskiego za I kwartał 2005 minus 10%/.
Wartość urządzeń kotłowni przyjęto na 200 000,00zł, co daje w sumie kwotę 6 344 000,00zł. Z kolei mnożąc powierzchnię mieszkań: 1851,1 x cena do uzyskania przy sprzedaży 1m2 mieszkania: 4500,00zł otrzymuje się kwotę 8 329 950,00zł + kwota możliwa do uzyskania ze sprzedaży 15 garaży pod budynkiem : 345 000,00zł = 8 329 950,00zł. Różnica pomiędzy tymi dwoma wynikami to cena 17,24 arowej działki w centrum Bronowic oraz wyznacznik atrakcyjności lokalizacji nieruchomości.