Przed przystąpieniem do przedstawienia dwóch możliwych wariantów postępowania dla nieruchomości – zachowawczego i rozwojowego należy ustalić stopę dyskonta, która umożliwia porównanie wyniku gotówkowego brutto w kolejnych latach analizy. Wyraża ona koszt kapitału zaangażowanego w dane przedsięwzięcie oraz towarzyszące mu ryzyko. Jest to newralgiczny element w ocenie efektywności inwestycji, gdyż wyznaczenie stopy dyskonta jest obarczone subiektywizmem i możliwością popełnienia błędu, bowiem przyjmuje się jako podstawę obliczeń dane dnia dzisiejszego, a te w przyszłości mogą ulec zmianie.
Stopę dyskonta można obliczyć z zależności:
r = rb x ro
gdzie: rb – stopa zwrotu z inwestycji wolna od ryzyka
ro – ryzyko związane ze specyfiką danej inwestycji przy czym:
rb= {(1 + stopa nominalna oprocentowania depozytów bankowych) / (1 + stopa inflacji)} -1
Stopa nominalna oprocentowania depozytów bankowych powstaje jako średnia z różnych stóp przyjmowanych przesz banki; dla celów analizy przyjmuje się następujące podstawowe stopy bankowe:
- stopa lokat terminowych na poziomie 4,65%
- oprocentowanie bonów skarbowych na poziomie 4,25%
- stopa kredytów bankowych na poziomie 7,75%
- stopa redyskonta weksli na poziomie 5,25%
- kredyt lombardowy na poziomie 6,25%
(4,65% + 4,25% + 7,75% + 5,25% + 6,25% ) / 5 = 5,63%
Stopa inflacji wynosi 1,4% w porównaniu z rokiem ubiegłym.
Ustalenie stopy zwrotu z inwestycji wolnej od ryzyka: rb = {( 1 + 0,056) / (1 + 0,014)} – 1 = 0,041
Ustalenie stopy ryzyka związanej ze specyfiką danej inwestycji – ro ro = rr x ri
gdzie: rr – ryzyko inwestowania ri – ryzyko indywidualne
Wagi dla ryzyka inwestowania w zależności od użytego przybierają następujące wartości:
1,2; 1,5; 2,0
(1,2 – ryzyko najmniejsze, 2,0 – inwestycja obarczona dużym ryzykiem)
Wagi dla ryzyka indywidualnego związanego z przedsięwzięciem określa inwestor:
1,1; 1,3; 1,5
Przyjmuje się dla poniższej inwestycji najmniejsze wartości wag: ro = 1,2 x 1,1 = 1,32
Z powyższych obliczeń wynika, że: r = 0,041 x 1,32 = 0,054
Przyjmuje się stopę dyskontową w wysokości 5%.